NJOP Adalah: Pengertian, Contoh, Manfaat

Saat kamu ingin membeli rumah atau properti, pastinya akan berhubungan juga dengan yang dinamakan NJOP. Secara sederhana, NJOP adalah taksiran harga rumah dan bangunan yang perhitungannya dilakukan berdasarkan luas zona rumah dan bangunannya.

Pastikan kamu memahami tentang NJOP sebelum melakukan transaksi jual-beli rumah. Kenapa? Karena dengan mengetahui NJOP, kamu juga akan mengetahui nominal dana serta pajak yang akan ditanggung dari transaksi jual beli tersebut.

Pengertian Nilai Jual Objek Pajak (NJOP)

Kepanjangan NJOP adalah Nilai Jual Objek Pajak. Sedangkan, pengertian nilai jual objek pajak adalah nilai perkiraan rata-rata yang didapatkan dari hasil transaksi jual beli properti. Bisa juga didefinisikan bahwa NJOP adalah taksiran harga suatu properti yang dihitung berdasarkan luas dan zona rumah serta bangunan.

NJOP biasanya ditentukan berdasarkan perbandingan harga dengan objek lainnya yang sejenis. Jadi, semakin mahal harga pasaran rumah dan bangunan di suatu kawasan, akan semakin tinggi pula nilai jualnya. Selain itu, NJOP juga dapat digunakan sebagai cara untuk menentukan harga terendah dari properti. 

Berdasarkan Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2009 tentang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah, pengertian NJOP adalah harga rata-rata yang diperoleh dari transaksi jual beli yang terjadi secara wajar. Namun, jika belum pernah terjadi jual-beli sebelumnya, NJOP bisa ditentukan melalui perbandingan antara harga properti sejenis, nilai perolehan baru, dan NJOP pengganti.

Dari pengertiannya, bisa dipahami bahwa NJOP memang merupakan dokumen yang sangat penting untuk kamu ketahui sebelum melakukan transaksi jual beli properti/rumah. Dengan mengetahui NJOP, kamu juga bisa menakar besaran Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) setelah transaksi selesai.

Baca juga: Mari Memahami Pengertian dan Fungsi Pajak

Manfaat NJOP

Tadi sudah dijelaskan bahwa manfaat NJOP adalah kamu bisa mengetahui jumlah dana dan pajak yang mesti ditanggung dari transaksi jual beli properti. Manfaat lainnya kamu bisa mengetahui kisaran harga tertinggi maupun terendah dari sebuah rumah atau properti. Dengan mengetahui hal tersebut, kamu akan lebih mudah melakukan penawaran yang tepat dalam transaksi jual-beli rumah maupun properti. 

Kelebihan dan Kekurangan NJOP

Apakah karena memiliki peran yang penting dalam proses jual beli rumah atau properti, lantas NJOP tidak memiliki kekurangan? Tentu tidak. Selain memiliki beberapa kelebihan, nyatanya NJOP juga masih ada kekurangannya.

Kelebihan yang bisa kamu dapatkan jika mengetahui dan memahami NJOP, antara lain adalah:

• Dapat mengetahui harga acuan
• Harga menyesuaikan dengan wilayah yang berbeda
• Nilai persentase ditentukan oleh Kepala Daerah.

Sedangkan, kekurangan dari NJOP, yaitu:

• Harga tanah dan bangunan menjadi naik melejit di setiap tahun
• Harganya sama dengan bangunan tipe yang berbeda di sekitarnya.

 

Cara Menghitung NJOP 

NJOP adalah harga rata-rata yang didapatkan dari hasil transaksi jual beli properti yang dihitung berdasarkan luas dan zona rumah serta bangunan. Berdasarkan Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2009 tentang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah, nilai jual objek pajak digunakan sebagai dasar dari penghitungan Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) yang wajib disetor setiap tahunnya .

Apabila transaksi jual beli properti terjadi, cara menghitung NJOP akan dilakukan berdasarkan tiga hal berikut.

• Perbandingan dengan objek pajak lain yang sejenis. Penentuan NJOP bisa diperoleh dari perbandingan dengan objek pajak lain yang sejenis dan berdekatan secara letak dan sudah diketahui juga nilai jualnya.
• Perbandingan dengan NJOP pengganti. Cara ini dilakukan untuk mendapatkan NJOP berdasarkan hasil pendapatan atau pemasukan dari objek pajak yang dinilai.
• Nilai perolehan baru. Cara menghitung NJOP yang satu ini mengharuskan kamu menghitung total biaya yang dikeluarkan untuk mendapatkan objek pajak tersebut lebih dulu. Jika ternyata ada penyusutan pada fisik rumah atau properti, total biaya yang sudah kamu keluarkan akan dikurangi sesuai penyusutan kondisi fisik bangunan.

NJOP biasanya ditetapkan berdasarkan pada Surat Keputusan Kepala Daerah, baik Gubernur, Bupati, atau Walikota. NJOP akan ditetapkan dengan satuan rupiah per meter persegi tanah yang menjadi objek. Pastinya setelah menyesuaikan dengan lokasi tanah yang tercermin dalam zona nilai tanah (ZNT). Zona nilai tanah digunakan sebagai acuan harga jual tanah.

Berlandaskan UU No. 12 Tahun 1985 tentang PBB, Bab V, Ayat 2, pemerintah melalui Kementerian Keuangan akan menetapkan besaran nilai jual objek pajak setiap tiga tahun sekali. Namun, di daerah tertentu yang berkembang sangat pesat yang mengakibatkan adanya nilai jual naik secara signifikan, penetapan NJOP akan dilakukan setahun sekali.

Baca juga: Investasi Properti: Cara, Tips, Keuntungan, dan Contoh

Dari ketetapan pemerintah, kamu bisa tahu bahwa NJOP bisa berubah-ubah tergantung dengan naik turunya harga tanah dan properti bersangkutan. Tentu saja harga properti yang berada di pusat kota tidak akan sama dengan harga properti yang di pinggiran kota atau di desa. 

Selain itu, NJOP juga dapat berubah sewaktu-waktu tergantung pada kondisi pengembangan wilayah tersebut. 

Sebelum memulai cara menghitung NJOP, kamu harus mencari tahu ketiga hal berikut, yakni:

• NJOP/meter tanah dan bangunan di lokasi rumah
• Total luas tanah
• Total luas bangunan

Setelah mencari tahu NJOP/meter dan luas tanah dan bangunan, kamu bisa menerapkan rumus berikut ini untuk membantu menghitungnya.

• Total harga tanah = luas tanah x NJOP/meter tanah

• Total harga bangunan = luas bangunan x NJOP/meter bangunan

• Nilai jual rumah = nilai harga tanah + nilai harga bangunan

Contoh NJOP

Agar kamu lebih mudah memahaminya, berikut contoh NJOP dalam perhitungannya untuk menentukan harga jual rumah:

Jika diketahui bahwa luas tanah rumah adalah 72 meter persegi dan luas bangunannya adalah 45 meter persegi. Diketahui pula NJOP/meter tanah adalah Rp1.000.000 per meter persegi dan NJOP/meter bangunan adalah Rp2.000.000 per meter persegi. Perhitungan NJOP adalah:

• Total harga tanah = luas tanah x NJOP/meter tanah

= 72 x Rp1.000.000 = Rp72.000.000

• Total harga bangunan = luas bangunan x NJOP/meter bangunan

= 45 x Rp2.000.000 = Rp90.000.000

• Nilai jual rumah = nilai harga tanah + nilai harga bangunan

= Rp72.000.000 + Rp90.000.000 = Rp162.000.000

Baca juga: Sudah Tahu Apa Saja Contoh Pajak Langsung?

Kesimpulan

NJOP adalah harga rata-rata yang diperoleh dari transaksi jual beli yang terjadi secara wajar. Namun, jika belum pernah terjadi jual-beli sebelumnya, NJOP bisa ditentukan melalui perbandingan antara harga properti sejenis, nilai perolehan baru, dan NJOP pengganti.

Dengan mengetahui NJOP, kamu juga bisa memperkirakan besaran Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) setelah transaksi selesai. Jika saat ini kamu sedang ingin membeli suatu properti atau bangunan untuk kepentingan bisnismu, pastikan kamu sudah memahami tentang perhitungan NJOP ya! 

Perhitungan pajak dan segala yang berkaitan dengannya memang sudah selayaknya untuk dipahami oleh para pebisnis. Untuk memastikan bahwa perhitungan pajak yang kamu lakukan sudah tepat, cepat, dan akurat, gunakan aplikasi keuangan majoo yang akan membantu kamu dalam berbagai hal seputar bisnis, termasuk proses pembayaran dan pelaporan pajak. Daripada pusing mikirin perhitungan pajak secara manual, langganan majoo saja yuk!

Referensi:

• https://www.online-pajak.com/tentang-pajak/njop-adalah

Sumber Gambar:

• Freepik.com